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Reglamento Propiedad Horizontal

ASOCIACION DE COPROPIETARIOS DE LA URBANIZACION LOMAS DE CAUJARAL

 

UNIDAD INMOBILIARIA CERRADA

 

CAPITULO I

 

Art. 1.- DENOMINACION, DOMICILIO Y NATURALEZA: La persona jurídica que nace al elevarse a escritura publica estos estatutos, será denominada “ASOCIACION DE COPROPIETARIOS DE LA URBANIZACION LOMAS DE CAUJARAL – UNIDAD INMOBILIARIA CERRADA” entidad de naturaleza civil, sin animo de lucro ni compromiso político, con domicilio en el municipio de Puerto Colombia, departamento del Atlántico, Republica de Colombia.

Art. 2.- REGIMEN JURIDICO Y FISCAL: Se regirá por lo establecido en la ley 675 de 2001 y en especial por los dispuesto en sus títulos III y IV, en consecuencia, se encuentra exenta del pago de impuesto de renta y complementarios.

Art. 3.- DEFINICION DE PALABRAS DE FRECUENTE USO EN ESTE REGLAMENTO:

Siempre que en este reglamento se diga:

  • Copropiedad, comunidad y asociación: Se hace referencia al complejo jurídico denominado “ASOCIACION DE COPROPIETARIOS DE LA URBANIZACION LOMAS DE CAUJARAL – UNIDAD INMOBILIARIA CERRADA”.
  • Unidad o área separada, exclusiva y privada: Se refiere a la que es susceptible de dominio privado singular.
  • Propiedad común, bien común, zona común, es igual a los bienes y servicios comunes de los copropietarios de la asociación.
  • Asamblea, junta administradora, administrador: Se llama al respectivo órgano de la copropiedad.
  • Usuario, equivale a propietario, comodatario, arrendatario, fiduciario, o nuevo propietario, usufructuario, ocupante de hecho o poseedor material, secuestre o albacea.

Art. 4.- OBJETO: El objeto de la “ASOCIACION DE COPROPIETARIOS DE LA URBANIZACION LOMAS DE CAUJARAL – UNIDAD INMOBILIARIA CERRADA” es el de a). Promover el bienestar, salubridad y seguridad de los copropietarios de la Urbanización Lomas de Caujaral, en todas sus etapas. b). Hacer cumplir sus estatutos o reglamentos, buscando siempre la sana convivencia de los residentes y de estos con la comunidad.&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp c) Velar por la protección&nbsp y&nbsp cuidado&nbsp de&nbsp las&nbsp zonas&nbsp comunes.&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp d) Proveer servicios de mantenimiento exterior e interior para las unidades de dominio privado. e) Prestar y operar todos los servicios públicos domiciliarios, bien sea en forma directa o en virtud de autorizaciones y/o concesiones de acueducto, alcantarillado, aseo, energía eléctrica, telecomunicaciones y gas combustible; desarrollar actividades industriales y comerciales de producción, tratamiento y suministro de agua potable, tratamiento y disposición de aguas servidas, recolección, transporte, reciclaje y disposición final de desechos, distribución y comercialización de energía eléctrica; construir y operar las redes necesarias para la prestación de los mencionados servicios en el ámbito geográfico de la urbanización, entendiendo que con ello se contribuye con el beneficio de la misma, y en general ejecutar todos los actos, contratos y operaciones que por su relación de conexidad sean complementarios&nbsp para la ejecución de los servicios públicos, conforme a lo dispuesto en la Ley 142 de 1994.&nbsp f). Ejecutar todas las decisiones de la Asamblea de Copropietarios y la Junta Administradora. g). Realizar todos los actos y gestiones tendientes a proteger el medio ambiente y los cuerpos de agua de influencia en la zona que comprende la parcelación. h). Construir, desarrollar, operar y mantener parques para la recreación. i). Proveer al mejoramiento de los servicios comunes e invertir las disponibilidades sobrantes de fondo para conservar el patrimonio social y regular los gastos de administración. j). Facilitar el ingreso de los copropietarios y residentes de la parcelación a las instalaciones de la corporación deportiva Club Lagos del Caujaral, proteger la servidumbre de vista y el entorno natural de la zona de influencia de la parcelación. k). Ejecutar todas las acciones legales necesarias para el cumplimiento de su objeto. Para los efectos anteriores, la asociación podrá celebrar todos los actos y contratos civiles, comerciales o administrativos necesarios para el cumplimiento de su objeto o que tenga relación directa con este y en consecuencia también podrá adquirir, gravar explotar y enajenar toda clase de bienes muebles e inmuebles, dar, otorgar, aceptar, negociar, enajenar, pagar toda clase instrumentos negociables o títulos valores, previa aprobación de la junta administradora, o de la asamblea de copropietarios en su caso.

Art. 5.- DURACION: El término de duración de la asociación es de cien (100) años, contados a partir de la fecha de la escritura pública de constitución, donde nace la persona jurídica.

Art. 6.- EFECTOS Y OBLIGATORIEDAD: Este reglamento es de observancia obligatoria para los propietarios cuyos bienes inmuebles se encuentren dentro del perímetro señalado en el plano la primera etapa de la Urbanización Lomas de Caujaral, que se adjunta y forma parte integral de este, cuyos propietarios, con la descripción de sus inmuebles por medidas y linderos estarán descritos en el acápite correspondiente a los bienes de dominio privado.&nbsp Así mismo, también es de obligatorio cumplimiento para todas aquellas personas que a cualquier título usen, gocen o disfruten alguno o algunos de los bienes de dominio particular, que conforman el área antes mencionada. Las disposiciones de este reglamento se entenderán incorporadas en todo acto que implique transferencia del derecho de dominio y de cualquier otro derecho real sobre los inmuebles que conforman la “ASOCIACION DE COPROPIETARIOS DE LA URBANIZACION LOMAS DE CAUJARAL – UNIDAD INMOBILIARIA CERRADA” o en todo acto o contrato en virtud del cual se concede el uso o goce de los mismos.

La descripción&nbsp del perímetro de la Urbanización Lomas de Caujaral – primera etapa, en donde se encuentran incluidos todos los inmuebles que son objeto de la presente asociación, es la siguiente (Anexo plano medidas y linderos Urbanización Lomas de Caujaral):

Porción de terreno situado en jurisdicción del Municipio de Puerto Colombia dentro de los linderos generales de la Urbanización Lomas de Caujaral y mide y linda así: Por el Norte, mide en línea compuesta 1.733,18 metros en 9 tramos así: un primer tramo de 199,37 metros, un segundo tramo de 249,10 metros, un tercer tramo de 129,75 metros, un cuarto tramo de 174,25 metros, un quinto tramo de 184,54 metros y linda por estos tramos con terrenos del Globo 16 de la misma Urbanización, un sexto tramo desde los puntos marcados con los números treinta y siete (37), treinta y ocho (38) y así sucesivamente hasta llegar al punto marcado con el numero cuarenta (40), mide 257,90 metros, un séptimo tramo desde los puntos marcados con los números cuarenta (40), cuarenta y uno (41) y así sucesivamente hasta llegar al punto marcado con el numero cuarenta y dos A (42A), mide 405,27 metros, un octavo tramo desde el punto marcado con el numero cuarenta y dos A (42A) hasta el punto marcado con el numero cuarenta y tres A (43A) mide&nbsp 73,00 metros y un noveno y ultimo tramo desde el punto marcado con el numero cuarenta y tres A (43A) hasta el punto marcado con el numero cruenta y cuatro (44), mide 60,00 metros y linda por estos tramos con la antigua vía férrea en medio con terrenos denominados El Puente; Por el Sur, mide en línea compuesta 2.092,85 metros en 6 tramos así: un primer tramo de 52,18 metros , un segundo tramo de 88,05 metros y linda por estos tramos con terrenos del Globo 6A de la misma Urbanización, un tercer tramo de 358,71metros, un cuarto tramo de 112,00 metros, un quinto tramo de 391,08 metros y linda por estos tramos con terrenos del Globo 13-14 de la misma Urbanización y un sexto y ultimo tramo desde los puntos marcados con los números ciento setenta (170), ciento setenta y uno (171) y así sucesivamente hasta llegar al punto marcado con el numero ciento setenta y cinco (175) y desde este ultimo punto hasta el punto marcado con el numero uno (1), mide 1.090,83 metros y linda entre los puntos marcados con los números ciento setenta (170) y ciento setenta y cinco (175), lindero que pasa por dentro de la Cienaga El Rincón y entre los puntos marcados con los números ciento setenta y cinco (175) y uno (1), linda con terrenos del Globo 6A de la misma Urbanización; Por el Este, mide en línea compuesta 2.364,14 metros en 2 tramos así: un primer tramo en línea quebrada desde los puntos marcados con los números cuarenta y cuatro (44), cuarenta y cinco (45) y así sucesivamente hasta llegar al punto marcado con el numero setenta (70), mide 1.527,14 metros y linda por este tramo con terrenos de propiedad de Cementos Caribe S.A. , un segundo tramo en línea quebrada desde los puntos marcados con los números setenta (70), setenta y uno (71) y desde este punto siguiendo el eje del curso del Arroyo León hasta llegar al punto marcado con el numero setenta y dos (72) y desde este ultimo hasta el punto marcado con el numero ciento sesenta y nueve (169), mide 837,00 metros y linda por este tramo con el Arrollo León en medio con terrenos denominados El Tesoro y en parte con la vía de acceso a las tierras de Caujaral; Por el Oeste, mide en línea compuesta 1.747,17 metros en 24 tramos así: un primer tramo de 450,60 metros, un segundo tramo de 22,22 metros, un&nbsp tercer tramo de 140,46 metros, un cuarto tramo en línea curva de 56,07 metros, un quinto tramo de 295,06 metros, un sexto tramo en línea curva de 9,29 metros, un séptimo tramo de 103,25 metros, un octavo tramo en línea curva de 28,50 metros, un noveno tramo de 133,79 metros, un décimo tramo en línea curva de 70,02 metros y linda por estos tramos con terrenos del Globo 16 de la misma Urbanización, un décimo primer tramo de 93,85 metros, un décimo segundo tramo de 11,48 metros, un décimo tercer tramo de 37,41 metros, un décimo cuarto tramo de 29,30 metros, un décimo quinto tramo de 20,00 metros, un décimo sexto tramo de 20,00 metros, un décimo séptimo tramo de 20,00 metros, un décimo octavo tramo de 20,00 metros, un décimo noveno tramo de 20,00 metros, un vigésimo tramo de 20,00 metros, un vigésimo primer tramo de 20,00 metros, un vigésimo segundo tramo de 20,00 metros, un vigésimo tercer tramo de 20,00 metros y linda por estos tramos con terrenos del Globo 6 de la misma Urbanización, y un&nbsp vigésimo cuarto y ultimo tramo de 85,87 metros y linda por este tramo con terrenos del Globo 6 y parte con terrenos del Globo 6A de la misma Urbanización.

 

CAPITULO II

BIENES COMUNES

 

Art. 7.- DE LA PROPIEDAD COMÚN: Se presumen bienes comunes, del dominio de la persona jurídica denominada “ASOCIACION DE COPROPIETARIOS DE LA URBANIZACION LOMAS DE CAUJARAL – UNIDAD INMOBILIARIA CERRADA”, todos los bienes y áreas necesarias para la existencia, seguridad, conservación, recreación y deporte, usos sociales, zonas verdes, servicios de portería, parqueaderos, vías de circulación,&nbsp y los que permitan a cada uno de los propietarios de áreas privadas el adecuado uso y goce de su respectiva unidad privada.

Parágrafo primero.- Estos bienes y áreas son inseparables de las unidades privadas a que accedan, y no pueden ser enajenados ni gravados independientemente de aquéllas, presumiéndose de derecho que en todo acto de disposición o gravamen de un bien privado, está incluido el porcentaje de participación que su propietario tiene sobre los bienes comunes, a través de la persona jurídica propietaria de ellos, aunque no se diga expresamente, y sin que sea permitido pactar lo contrario.

Parágrafo segundo.- Las actividades que puedan desarrollarse en las áreas comunes y en el espacio público interno, que produzcan resultados económicos, serán reglamentadas por la Junta de Administración de la asociación y podrá imponérseles el pago de un canon en condiciones de justicia y equidad.

Parágrafo tercero.- Los dineros recibidos por concepto de la explotación de las áreas comunes, beneficiarán exclusivamente a la persona jurídica de la copropiedad y serán destinados al pago de las expensas comunes de los condueños.

Art. 8.- DERECHOS Y DEBERES DE LOS COPROPIETARIOS:&nbsp Cada propietario podrá servirse a su arbitrio de los bienes comunes, siempre que los utilice según su destino ordinario y no perturbe el uso legítimo de los demás.&nbsp En consecuencia, cada propietario usará de su respectiva unidad privada y de los bienes comunes en la forma prevista por la Ley 675 de 2001 y el presente Reglamento de Copropiedad. No podrán los copropietarios ejecutar acto alguno que comprometa la tranquilidad general, la seguridad, solidez o salubridad de la agrupación.

Estas restricciones obligan a todos los propietarios, a sus causahabientes ínter vivos o por causa de muerte, y usuarios a cualquier título, y son ellas en términos generales las siguientes:

  1. Obstruir las puertas de entrada a la parcelación, aparcaderos, andenes, zonas de circulación y demás áreas que sirvan para la interconexión de la urbanización, Lomas de Caujaral, de manera que se dificulte el paso o permanencia de los demás condominios.
  2. Usar los lugares anteriormente citados como sitio de reuniones, especialmente de carácter político, o para&nbsp depósito de mercancías, objetos, o cualquier cosa que los haga bulliciosos o incómodos.
  3. Ocupar las zonas de circulación de automóviles, con buses, camiones o volquetas, sin previa autorización escrita de la administración.
  4. Acumular basuras en las propiedades comunes, las que deben ser eliminadas en la forma y oportunidad que determine la Junta de Administración conforme a los reglamentos de las autoridades municipales.
  5. Colocar avisos o letreros en los bienes comunes sin la autorización de la Junta Administradora.
  6. Impedir o dificultar la reparación y conservación de los bienes comunes.
  7. Sacar basuras en horarios diferentes al establecido por la administración y la empresa recolectora.
  8. Utilizar sistemas de vigilancia privada diferentes a los autorizados por la Junta Administradora.&nbsp &nbsp

Art. 9.- CLASIFICACIÓN DE LAS ÁREAS COMUNES: La propiedad común del conjunto se clasifica así:

a. Bienes básicos o fundamentales de la copropiedad, o sea a aquellos que se presumen comunes en el artículo quince (15º), y que le dan fisonomía a la urbanización.

b. Elementos que constituyen la dotación básica para el funcionamiento general de la asociación.

Art. 10.- BIENES BÁSICOS, ESENCIALES O FUNDAMENTALES DE LA COPROPIEDAD: Son bienes comunes de la totalidad de los copropietarios, los que a continuación se relacionan en forma enunciativa y no taxativa:

  1. El lote de terreno resultante de deducir del globo total del terreno, que comprende el perímetro de la asociación y cuyos planos de localización se mencionan en el artículo 2º,&nbsp los globos de terrenos de cada unidad privada.
  2. Las redes internas de alcantarillado con sus accesorios tanto de aguas negras como de aguas lluvias.
  3. Otros bienes como: Las instalaciones recreacionales ubicadas en áreas de propiedad común; los equipos de iluminación de campos deportivos o de áreas de propiedad común; siempre y cuando, no se hayan entregados y se encuentren bajo el control y mantenimiento de las empresas de servicios públicos correspondientes, los muros y vallas de cerramiento perimetral.
  4. Toda la arborización y el equipamiento, localizados en las áreas de propiedad común.
  5. En general, todos aquellos elementos y servicios sobre los cuales ningún copropietario pueda alegar un derecho de propiedad exclusivo, por razón de su misma naturaleza o por no habérsele transferido expresamente como pertenencia de propiedad individual.

Art. 11.- MODIFICACIONES Y MEJORAS VOLUNTARIAS EN LOS BIENES COMUNES: Cuando sea necesario o conveniente efectuar mejoras voluntarias o modificaciones físicas en los bienes comunes, se observará el siguiente procedimiento:

  1. Si la Asamblea General ya hubiere aprobado la modificación o mejora y le hubiere asignado la respectiva partida en el presupuesto de gastos, la Junta Administradora hará los estudios respectivos, para adoptar la decisión final.
  2. Cuando se trate de mejoras o modificaciones físicas no previstas expresamente en el presupuesto anual aprobado por la asamblea, el respectivo proyecto se deberá presentar por parte de la Junta a la Asamblea General, para su aprobación.&nbsp Una vez obtenida la aprobación de la asamblea, las mejoras o modificaciones físicas, ya sea para ampliaciones u obras nuevas, deberán someterse al trámite correspondiente ante la Curaduría Urbana respectiva, de acuerdo con lo establecido en el Decreto 1052 de 1998 u oficina de planeación correspondiente.

Art. 12.- MODIFICACIONES EN EL GOCE DE LOS BIENES COMUNES: La Asamblea General será el órgano encargado de autorizar modificaciones en el uso y goce de los bienes y zonas comunes, previo concepto favorable a la Junta Administradora y de la Curaduría Urbana respectiva u oficina de planeación correspondiente.

Art. 13.- REPARACIONES EN LOS BIENES COMUNES:&nbsp Toda reparación de bienes comunes no incluida en el presupuesto ordinario de gastos, deberá ser sometida por la Junta Administradora a la Asamblea General para su aprobación.&nbsp Se exceptúan todas aquellas reparaciones cuyo monto no exceda&nbsp cincuenta&nbsp (50) salarios mínimos.&nbsp Esta facultad sólo podrá ser ejercida por la Junta Administradora hasta por dos veces en cada ejercicio presupuestal. No obstante lo anterior, en caso de reparaciones necesarias urgentes por inminente peligro de ruina del bien común, grave amenaza para la seguridad o salubridad de sus moradores, la Junta, o en su defecto el administrador, deberá proceder a su inmediata realización, sin esperar órdenes o autorizaciones de ningún otro órgano.

Parágrafo.- Cada propietario se obliga a ejecutar de inmediato en la unidad de su propiedad, las reparaciones cuya omisión pueda ocasionar perjuicio a la propiedad común o a las demás propiedades privadas y responderá por los perjuicios ocasionados por tal omisión.

Art. 14.- USO Y DESTINO DE LOS BIENES COMUNES:&nbsp Se reitera que en cualquier transferencia, limitación, gravamen, cesión de la mera tenencia o en general en cualquier acto o contrato realizado en ejercicio del derecho de dominio sobre la unidad que cada propietario libremente pueda efectuar, se entenderán comprendidos los factores de participación sobre los bienes de propiedad común de la persona jurídica “ASOCIACION DE COPROPIETARIOS DE LA URBANIZACION LOMAS DE CAUJARAL – UNIDAD INMOBILIARIA CERRADA”, y no podrán realizar éstos mismos actos con relación a ellos, separadamente a la unidad a que acceden. Los habitantes a cualquier título de la asociación, sus familiares, dependientes o visitantes, podrán hacer uso de los bienes de propiedad común y de los servicios generales conforme a la destinación natural o convencional de cada uno de ellos, y con el cuidado y moderación necesarios para no privar de igual derecho a los demás y no causar deterioro en los mismos.

ART. 15.- SON BIENES COMUNES BÁSICOS, ESENCIALES O FUNDAMENTALES DE LA COPROPIEDAD LOS SIGUIENTES:-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

 

CAPITULO III

BIENES DE DOMINIO PRIVADO

 

Art. 16.- DEFINICION: Son bienes de dominio privado todos los lotes, construcciones, edificios y vivienda unifamiliares o multifamiliares que se encuentren ubicados dentro de la “ASOCIACION DE COPROPIETARIOS DE LA URBANIZACION LOMAS DE CAUJARAL – UNIDAD INMOBILIARIA CERRADA”, amparado por un título de dominio o propiedad legalmente constituido y estarán sujetos a los derechos y obligaciones establecidos para sus propietarios, conforme se estipula en los presentes estatutos y en la ley 675 del año 2001.

Art. 17.- DESTINACION: Las unidades de propiedad privada que integran la asociación,&nbsp están destinadas exclusivamente a vivienda,&nbsp recreación y deporte y excepcionalmente en los sitios previamente autorizados a establecimientos de comercio o servicios comerciales que complemente o sirvan a la comunidad.

Art. 18.- PROHIBICIONES DE LOS COPROPIETARIOS DE LAS UNIDADES DE DOMINIO PRIVADO: Cada propietario usará y gozará de su unidad privada o exclusiva, de acuerdo con la ley y sus reglamentos, no podrá hacerla servir para objetos diferentes a los convenidos en la escritura inicial de enajenación y deberá abstenerse de ejecutar cualquier acto que perturbe la tranquilidad general, o pusiere en peligro la seguridad, solidez y salubridad de la parcelación.&nbsp En especial deberán tener en cuenta las siguientes prohibiciones:

  1. Almacenar y conservar sustancias húmedas o corrosivas que puedan vulnerar las estructuras de pisos o paredes, o explosivos que representen peligro para la integridad de la propiedad privada, o para la seguridad de las personas, así como elementos que produzcan malos olores o emanaciones peligrosas.
  2. Introducir modificaciones o reformas a su propiedad que incidan en la conformación general de la parcelación.
  3. Arrojar basuras o desperdicios a los ductos comunes, cañerías, arroyos, lagos y lotes no construidos.
  4. Montar o poner a funcionar equipos mecánicos susceptibles de producir ruidos molestos o vibraciones perjudiciales.
  5. Utilizar las ventanas o terrazas para secar o limpiar tapetes, alfombras, cortinas o elementos de cualquier otra naturaleza.
  6. Mantener en sus casas animales que causen molestias a los vecinos.
  7. Conceder el uso de su unidad privada a persona de mala conducta, o con fines distintos a los autorizados en los estatutos.
  8. Colocar avisos o letreros en la unidad privada sin autorización de la administración.
  9. Violar, aun en materia leve las normas de los estatutos relacionadas con formas arquitectónicas.
  10. Poner en funcionamiento permanentemente, equipos de sonidos estridentes a alto volumen que afecten la tranquilidad del resto de copropietarios o vecinos, entrada la madrugada.
  11. Instalar antenas de radio, televisión, parabólicas, cables aéreos de conducción eléctrica, telefónica o similares sin autorización previa escrita del administrador general.
  12. Las demás prohibiciones de que trata este reglamento y que con posterioridad ordene la asamblea general de copropietario y la junta administradora, conforme a sus funciones.
  13. En general todas las conductas o actividades que puedan perturbar la tranquilidad de los moradores de la asociación, respecto al orden, aseo, seguridad y moralidad en el mismo.
  14. El administrador reprenderá a los propietarios que infrinjan estas normas, y en caso de reincidencia, informará a la Junta Administradora.
  15. La Junta Administradora impondrá a los infractores de estas normas las sanciones legales que considere pertinentes y de acuerdo con lo establecido en la Ley 675 de 2001.
  16. Con fundamento en el artículo 58 de la Ley 675 de 2001, los conflictos que se presentaran en ésta u otras materias, se someterán a la concertación necesaria, pero sin que ello impida ejercitar las acciones policivas, penales y civiles que establece la ley colombiana, para cualquier acto contrario a la normatividad de estos estatutos.

Art. 19.- DE LOS DERECHOS:&nbsp Son derechos de los propietarios:

  1. Poseer, usar y disfrutar con plena autonomía su unidad privada de acuerdo con la ley y este reglamento.
  2. Servirse y usar de los bienes comunes, siempre que lo haga según el destino ordinario de los mismos y sin perjuicio del uso legítimo de los demás propietarios o causahabientes.
  3. Intervenir en las deliberaciones de la Asamblea de Copropietarios con derecho a voz y voto, siempre y cuando se encuentre a paz y salvo en el mes anterior a la celebración de la asamblea.
  4. Ejecutar por su cuenta las obras y actos urgentes que exijan la conservación, reparación y administración de los bienes comunes cuando no lo haga oportunamente el administrador, y exigir el reintegro de las cuotas que correspondan a los otros dueños en los gastos comprobados, pudiendo cobrarlos ejecutivamente de acuerdo con las leyes pertinentes.
  5. Pedir al juez competente la imposición de la multa a que haya lugar a los propietarios, arrendatarios o usuarios de las unidades privadas que violen las disposiciones de este reglamento.
  6. Solicitar a la Junta Administradora, la convocatoria a la Asamblea de Copropietarios cuando lo estime conveniente o necesario. Dicha solicitud deberá hacerla un número de copropietarios que representen por lo menos el 20% de los coeficientes de propiedad para votación en la asamblea.

Art. 20.- DEBERES Y OBLIGACIONES: Los copropietarios están obligados a dar fiel y estricto cumplimiento a este reglamento, a las determinaciones de la asamblea de copropietarios&nbsp y&nbsp&nbsp a&nbsp&nbsp las&nbsp ordenes&nbsp que&nbsp&nbsp en&nbsp el&nbsp ejercicio&nbsp de&nbsp sus funciones emitan la junta administradora o el administrador y de las disposiciones que habiendo sido mencionadas, estén consagradas como tal en la ley 675 de 2001 y sus reformas o actualizaciones y además a:

  1. Pagar las expensas comunes que se causen en la conservación, administración, reparación y servicios de las zonas y bienes comunes, así como, los gastos de mantenimiento tan pronto como se causen o sean exigidos por el administrador.
  2. No enajenar o conceder el uso de la unidad privada para uso o fines distintos a los que autorice este reglamento.
  3. Cada propietario se obliga a ejecutar de inmediato, en el inmueble de su propiedad, las reparaciones cuya omisión pueda ocasionar perjuicio a las demás propiedades privadas o a los bienes comunes de la persona jurídica y responderá por daños irrogados por la omisión.&nbsp Para construcciones y modificaciones a las unidades privadas, los propietarios deben llenar los siguientes requisitos:&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp a. Obtener la autorización de la Junta Administradora.&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp b. Que la obra proyectada no comprometa la solidez y seguridad de la edificación y que no afecte la salubridad o los servicios comunes, salvo en las modificaciones o reparaciones locativas que permitan estos estatutos.
  4. Mantener al día las cuotas que le correspondan para la administración y reparación de los bienes comunes, seguros y mejoras voluntarias aprobadas por la asamblea.
  5. Cada propietario de unidad privada será solidariamente responsable por las personas a quienes invite o ceda el uso de su unidad particular a cualquier título, por sus actos u omisiones.
  6. Para practicar cualquier trasteo o mudanza se deberá obtener autorización escrita del administrador, en la cual se exprese la hora y detalle del trasteo.
  7. Intervenir activamente en la Asamblea General de Copropietarios y cooperar en ella con sus conocimientos y recursos.
  8. Comunicar a la mayor brevedad, a los órganos competentes de la copropiedad, sobre los hechos que de una u otra forma resultaren violatorios de las normas contenidas en este reglamento.
  9. Para que persona distinta del propietario pueda ocupar cualquier casa, no tratándose de la desmembración de la propiedad, será necesario la celebración de un contrato en el que se deberá pactar expresamente que el inquilino u ocupante a cualquier título conoce o se obliga a respetar y cumplir este reglamento.

Parágrafo 1.- Las familias que habiten en la copropiedad y que tengan en sus viviendas animales domésticos o mascotas, están obligadas:

1) A presentar fotocopia auténtica de los certificados de vacunación de los animales que estén en su poder.

2) Cuando se trate de perros, no podrán deambular por los predios de la urbanización solos, ni sin la respectiva traílla.

3) El propietario está obligado a recoger los excrementos de sus animales, que salgan a recorrer la urbanización bajo su vigilancia y cuidado.

Parágrafo 2: Cuando las unidades de dominio privado sean arrendadas, los propietarios están en la obligación de estipular en los respectivos contratos a quien corresponde cubrir las cuotas de sostenimiento y las cuotas extraordinarias que puedan causarse; dicha estipulación no libera al propietario de su obligación de pagarlas, por lo que su facturación deberá hacerse a ambas partes.

Las expensas comunes deberán ser canceladas en las oficina de la urbanización en el término de los primeros cinco días de cada mes; la mora en el pago de las expensas comunes causaran intereses comerciales a la tasa máxima legal autorizada por mes o fracción de mes y estos solamente podrán ser condonados total o parcialmente por decisión de la Asamblea General de Copropietarios.

Las reparaciones de cada bien privado, serán a cargo del respectivo propietario, quien deberá realizarla inmediatamente que esta sean necesarias; si por no realizarla, se pusiere en grave peligro a los vecinos, o a la estabilidad de cualquier inmueble, el propietario culpable responderá por todo perjuicio.

Parágrafo 3: En caso de reparaciones necesarias en los bienes comunes por inminente peligro de ruina del inmueble o de grave amenaza para la seguridad de las personas, el administrador deberá proceder a su inmediata realización y en caso de que este no lo haga, cualquier propietario podrá hacerlo previa autorización de la Junta Administradora, quedando a salvo su derecho de repetir las cuotas correspondientes a los demás propietarios, según el coeficiente establecido, procedimiento que se hará a&nbsp través de la administración la cual cargará los costos acreditados de la reparación a las facturas que por cuotas o expensas comunes se hagan a los copropietarios.&nbsp De no obtenerse los recaudos correspondientes abrirán otra a crédito a favor del copropietario que realizo la obra para cargar a esta, las cuotas de administración del copropietario ejecutor o del&nbsp que este designe&nbsp o a quienes este designe.

Parágrafo 4: Si la reparación necesaria y urgente afectare únicamente a una o varias propiedades privadas, el administrador exigirá que se realice a la mayor brevedad posible.&nbsp Si no se cumpliere así,&nbsp el administrador la ejecutará y los propietarios interesados deberán cancelar su valor dentro de los treinta días siguientes al de la iniciación de los trabajos autorizados. Si no fueran cancelados oportunamente se cargaran a las cuotas de administración de cada uno de ellos.

Parágrafo 5: Cuando las reparaciones que deban&nbsp&nbsp&nbsp hacerse sobre bienes comunes obedezcan a culpa o negligencia que determinara la Junta Administradora a título de amigable componedor, los gastos que estas generen serán cargados únicamente a los responsables de los daños en la forma establecida anteriormente.

Art. 21.- ESPECIFICACION DE BIENES DE DOMINIO PRIVADO: Para efectos de la primera etapa de la Urbanización Lagos&nbsp de&nbsp Caujaral,&nbsp donde&nbsp se&nbsp encuentran&nbsp todos&nbsp los bienes de dominio privado que conforman la “ASOCIACION DE COPROPIETARIOS DE LA URBANIZACION LOMAS DE CAUJARAL – UNIDAD INMOBILIARIA CERRADA”, son bienes de dominio privado los siguientes, los cuales serán clasificados en lotes, lotes construidos o en construcción y lotes del Club Lagos de Caujaral: ------------------------------------------------------------------------------------------

Art. 22.- LIMITACIONES Y CONTROLES A LA PROPIEDAD PRIVADA: A partir de la vigencia del presente reglamento los propietarios se obligan a mantener un área mínima de 1.200 M2. para cada lote y a destinar estos exclusivamente a la vivienda unifamiliar y de 5.000 M2 para la vivienda multifamiliar conforme a lo autorizado para el efecto en los planos de la primera etapa de la asociación, y lo dispuesto por las autoridades municipales, todo sin perjuicio de las siguientes disposiciones:

1.-)&nbsp Al efectuar la compra-venta de un lote el Comprador se compromete a mantenerlo aseado y limpio aún durante el tiempo en que permanezca sin comenzar la construcción y una vez comience la construcción el propietario de la obra deberá adecuar un espacio dentro de su lote para la preparación de mezclas, alimentos y para guardar materiales de tal manera que las vías comunes de circulación nunca se vean afectadas por estas actividades. Así mismo las obras deberán realizarse dentro de las horas de 6:00 a.m. y 6:00 p.m. y su propietario será responsable por las actividades de los trabajadores que causen perjuicio a los copropietarios o a la asociación.

2.-)&nbsp La “ASOCIACION DE COPROPIETARIOS DE LA URBANIZACION LOMAS DE CAUJARAL – UNIDAD INMOBILIARIA CERRADA”, será estrictamente residencial, unifamiliar y multifamiliar y albergara la corporación deportiva Club Lagos del Caujaral. El único lugar donde se permitirá la construcción de almacenes, estaciones de gasolina, edificio para servicios comerciales a la comunidad como&nbsp&nbsp peluquerías,&nbsp servicios&nbsp de&nbsp bancos,&nbsp etc.&nbsp Será en la zona comercial ubicada en el lote 14 del bloque 1, (Anexo plano usos del suelo) para tal efecto, se permitirá edificios de apartamentos o edificaciones multifamiliares, pero no podrán pasar de cuatro pisos de altura (14.00 metros entre el nivel de la tierra natural y el alero de la cubierta). El Club Lagos de Caujaral, tiene permiso para construir una Hostería de Golf (Hotel campestre de lujo), en los terrenos del Club cercanos a la sede o en esta misma y este será el único hotel permitido en la primera etapa de la Urbanización.

3.-)&nbsp Cada residencia deberá tener un área mínima de doscientos cincuenta metros cuadrados (250 m2.) y máxima del 50% del lote donde este construida; su altura no podrá pasar de dos pisos (7:00 metros del nivel de tierra natural al alero de la cubierta).&nbsp Los casos especiales de construcciones en media ladera sobre los lotes, deben ser consultados con Junta Administradora. Cada apartamento deberá tener un área mínima de doscientos cincuenta metros cuadrados (250 m2).

4.-)&nbsp En las divisiones entre solares no se permitirán paredillas; pero si el comprador quiere demarcar su predio del predio del vecino, deberá utilizar preferiblemente un seto vivo, o podrá construir una cerca de tubería y malla de aluminio como la utilizada para la separación entre los campos de Golf y los lotes de la Urbanización.&nbsp&nbsp En el diseño de las casas podrán construir pequeños tramos de paredilla para cerrar los patios del servicio o patios privados sociales anexos a las casas; pero estas paredillas tendrán que respetar el mismo reglamento que prohíbe cualquier&nbsp clase de construcciones a menos de 3.5 mts del lindero lateral y 5.00 mts de fondo de los lotes. NOTA: A cada comprador de lote se le deberá entregar por su propietario un plano&nbsp de este, con una indicación del área construible.

5.-) Cada casa unifamiliar deberá proveerse de la línea de propiedad de un espacio engramado o pavimentado para estacionar cuatro automóviles. Cada unidad de apartamento en las edificaciones multifamiliares, deberá constar con un espacio dentro de la línea de propiedad para estacionamiento de tres automóviles.

6.-)&nbsp Antes de empezar la construcción de alguna obra en los solares, el interesado tendrá que presentar planos completos elaborados por arquitectos matriculados para el estudio y aprobación de la asociación de Propietarios de la Urbanización Lomas de Caujaral y no podrá proceder a&nbsp&nbsp construir&nbsp&nbsp mientras&nbsp&nbsp no&nbsp&nbsp tenga&nbsp la&nbsp aceptación por escrito de dichos planos de la Junta Administradora. La Asociación estudiará tanto el cumplimiento de los reglamentos en cuanto a ubicación y orientación, como también en relación con la estética del conjunto de las construcciones. No se permitirá hacer ninguna reforma en una casa ya terminada sin la previa aprobación de los planos de dicha reforma y el alineamiento de la casa o plano general de edificaciones.

El Callejón de aire mínimo de lado de la construcción y sus anexos a todo lo largo de los linderos laterales será de 3.5 mtrs y del fondo del lote será de 5.00 mtrs de ancho y no permitirá por consiguiente ninguna clase de construcciones entre las divisiones entre solares.&nbsp La distancia mínima que se permitirá&nbsp en las calles entre la línea de propiedad y la línea de construcción será de 6.00 mtrs para la vivienda unifamiliar, 8.00 mtrs para vivienda multifamiliar1.&nbsp 8.00 mtrs para vivienda multifamiliar 2 o conjunto residenciales y 8.00 mtrs para usos comerciales. No se permitirá la edificación de más de una residencia unifamiliar y su anexos por cada lote escriturado, sin tomar en cuenta del área del lote; ya que por cada 1.200 M2 se permitirá una vivienda. Con un porcentaje de ocupación del 50% y área mínima de zonas verdes del 50%.&nbsp&nbsp Los frentes para las viviendas unifamiliares serán de 20 mtrs mínimo y su altura máxima en dos pisos de 7.00 mtrs, en las multifamiliares 1 de 25.00 mtrs y su altura máxima en 4 pisos de 14.00 mtrs máximo de alto, los multifamiliares 2 o conjuntos residenciales tendrán por lo menos 25.00 mtrs de frente, todas las alturas se tomaran en cuenta desde el nivel del terreno natural en su punto mas alto.

7.-)&nbsp Ninguna persona que posea u ocupe alguna casa, apartamento o lote podrá tener ni permitirá que se tenga en él animal alguno que pueda ser perjudicial al vecindario o que se convierta en peligroso para este. La Junta Administradora reglamentará este punto en caso de que fuera necesario.

8.-)&nbsp Los compradores de solares y sus cesionarios o sucesores, quedan sometidos a las disposiciones de la Asociación de Propietarios de Lomas de Caujaral y demás quedan en la obligación expresa de cumplir todas las disposiciones sobre orden público, aseo y salubridad que dispongan las autoridades competentes.

 

CAPITULO IV

PORCENTAJES DE PARTICIPACION DE LOS COPROPIETARIOS EN LA PERSONA JURIDICA, COEFICIENTE DE COPROPIEDAD Y PATRIMONIO.

 

Art. 23.- PORCENTAJES DE PARTICIPACION: Los porcentajes de participación de los propietarios de los bienes privados, en la persona jurídica de que hacen parte, o sea de la&nbsp&nbsp “ASOCIACION DE COPROPIETARIOS DE LA URBANIZACION LOMAS DE CAUJARAL – UNIDAD INMOBILIARIA CERRADA” y en los presupuestos que para su administración se elaboren&nbsp&nbsp estarán en directa proporción, a los coeficientes de copropiedad que serán determinados de conformidad con el siguiente procedimiento, según se trate de PRESUPUESTO DE OPERACIÓN o de, PRESUPUESTO DE INVERSIÓN, ya que la parcelación manejará estos dos tipos de presupuestos, teniendo en cuenta que, quien viva o tenga construcciones o proyectos en la unidad cerrada, deberá asumir una mayor parte del presupuesto de operación.

Art. 24.- PROCEDIMIENTO PARA ESTABLECER EL COEFICIENTE DE COPROPIEDAD EN EL PRESUPUESTO DE&nbsp OPERACIÓN: El coeficiente de copropiedad para el presupuesto de operación será el resultado de dividir el área total construida de cada uno de los inmuebles entre el área total construida de los inmuebles que conforman la asociación.

Parágrafo 1.- A la Corporación Club Lagos de Caujaral solo se le contaran para efectos del presente articulo, tres de los seis lotes que esta tiene dentro de la urbanización&nbsp en los términos y condiciones fijados en el parágrafo anterior.

Parágrafo transitorio.- Para el primer semestre de la asociación el coeficiente de copropiedad para la participación en el presupuesto de operación será el establecido en el cuadro que se anexa (Anexo No. 1) y que hace parte integral de los presentes estatutos y que conforme a lo dispuesto en los mismos, será actualizado semestralmente. El cuadro de actualización aprobado por la Junta Administradora formara parte de los estatutos.

&nbsp&nbsp &nbsp
Art. 25.- PROCEDIMIENTO PARA ESTABLECER EL COEFICIENTE DE COPROPIEDAD PARA LA PARTICIPACION EN EL PRESUPUESTO DE INVERSION.&nbsp El coeficiente de copropiedad para el presupuesto de inversión será el resultado de dividir el área individual de cada uno de lotes entre el área total de los lotes que conforman la asociación.

Parágrafo 1. – Para los efectos del presente artículo se descuenta el primer año el 50% del área a los lotes con un área mayor a 20.000 metros cuadrados, el segundo año el 40% y a partir del tercer año el 35%.

Parágrafo 2. –&nbsp Así mismo, y para los efectos del presente artículo se fijan 20.000 m2 como tope mínimo por lote o unidad privada individual, de tal manera que después de realizado el descuento, el área mínima no puede ser menor de 20.000 m2.

Parágrafo transitorio.- Para el primer semestre de la asociación el coeficiente de copropiedad para la participación en el presupuesto de inversión será el establecido en el cuadro que se anexa (Anexo No. 1) y que hace parte integral de los presentes estatutos y que conforme a lo dispuesto en los mismos, será actualizado semestralmente. El cuadro de actualización aprobado por la Junta Administradora formara parte de los estatutos.

Art. 26.- COEFICIENTE DE COPROPIEDAD PARA EFECTOS DE LAS VOTACIONES EN EL SENO DE LA ASAMBLEA GENERAL DE COPROPIETARIOS.&nbsp Este se establecerá de la sumatoria de los valores a pagar por el coeficiente de operación y de inversión de cada unidad inmobiliaria, dividido entre el valor total del presupuesto del ano anterior.

Parágrafo transitorio.- Para el primer semestre de la asociación el coeficiente de copropiedad para la participación en la Asamblea General de Copropietarios será el establecido en el cuadro que se anexa (Anexo No. 2) y que hace parte integral de los presentes estatutos y que conforme a lo dispuesto en los mismos, será actualizado semestralmente. El cuadro de actualización aprobado por la Junta Administradora formara parte de los estatutos.

 

CAPITULO V

FONDO COMUN O CONTRIBUCION DE LOS COPROPIETARIOS

 

Art. 27.- PATRIMONIO: El Patrimonio de la “ASOCIACION DE COPROPIETARIOS DE LA URBANIZACION LOMAS DE CAUJARAL – UNIDAD INMOBILIARIA CERRADA”, lo constituyen los bienes y elementos de uso común de las diferentes etapas de la Urbanización en la medida que se vayan incorporando éstas a las disposiciones del presente Estatuto y los aportes de los Copropietarios, por medio de los siguientes rubros:

  1. Cuotas Ordinarias
  2. Intereses de Mora sobre Cuotas Ordinarias
  3. Cuotas Extraordinarias
  4. Intereses de Mora sobre Cuotas Extraordinarias
  5. Multas
  6. Reserva para Imprevistos

Art. 28.- DE LOS INGRESOS: Los ingresos de la Copropiedad provienen de las siguientes fuentes: a) De las Rentas que produzcan los bienes comunes destinados para este fin; b) De las contribuciones de los Copropietarios para las expensas corrientes y necesarias&nbsp de la Copropiedad; c) De las contribuciones extraordinarias que le sean impuestas a los Copropietarios; d) De los rendimientos que produzcan las inversiones que la Copropiedad haga; e) De las demás fuentes que resulten de la aplicación del presente Reglamento, tales como multas, indemnizaciones, intereses, etc. La Copropiedad puede recibir donaciones de libre destinación aprobadas por la Junta Administradora.

Art. 29.- DEL PATRIMONIO: El Patrimonio será administrado por la Junta Administradora y será fiscalizado por el Revisor Fiscal de la Asociación. Los ingresos serán consignados en entidades vigiladas por la Superintendencia Bancaria y se requerirá de dos (2) firmas para operar dicha cuenta, una del administrador y la otra de un miembro de la Junta Administradora.

Art. 30.- EXPENSAS COMUNES: Se entenderán como expensas comunes todos los gastos que la Asamblea General de Asociados decrete anualmente dentro de la respectiva vigencia y estén destinados a inversiones, mantenimiento, conservación, promoción y en general al funcionamiento de la&nbsp “ASOCIACION DE COPROPIETARIOS DE LA URBANIZACION LOMAS DE CAUJARAL – UNIDAD INMOBILIARIA CERRADA” y de sus bienes de uso común.

Art. 31.- PAGO DE LAS EXPENSAS COMUNES: Las expensas comunes se pagarán a través de cuotas y serán utilizadas exclusivamente para promover la recreación, salubridad, seguridad y bienestar de los residentes y usuarios de las propiedades y en forma especial, para mejorar y conservar las propiedades comunales, los servicios y las facilidades dedicadas a esa misma finalidad, y al uso y goce de dichas propiedades y de las residencias situadas en la comunidad, incluyendo el pago de impuestos y seguros correspondientes, la reparación y reposición de equipos, herramientas, materiales, etc., el costo de la mano de obra y de la Administración y supervisión si fuere el caso.

Estas expensas deberán ser pagadas por los copropietarios en la proporción determinada en el presente reglamento y podrán ser ordinarias o extraordinarias para atender circunstancias especiales de urgente solución y deberán ser pagadas por los copropietarios de acuerdo al coeficiente de copropiedad fijado y mediante el sistema siguiente:

1.-) La Junta Administradora anualmente propondrá ante la Asamblea Ordinaria de Copropietarios el presupuesto general que se haya de causar en el año respectivo, junto con el proyecto de distribución entre los distintos copropietarios. Dicho presupuesto junto con su distribución se adjuntará a la convocatoria respectiva.

El presupuesto general será aprobado por la Asamblea de Copropietarios&nbsp y requerirá&nbsp el voto favorable de personas que representen la mitad más uno del coeficiente de copropiedad del respectivo bien privado representado&nbsp en la reunión. El presupuesto aprobado tendrá vigencia a partir del primero de Abril del año en que se haga la correspondiente Asamblea y hasta el 31 de marzo del año siguiente.

2.-&nbsp Aprobado por la Asamblea, el Presupuesto de Gastos y la distribución de las cuotas serán de obligatorio cumplimiento para los Asociados.

3.-&nbsp Si transcurrido el tiempo la Asamblea de Copropietarios no se hubiere reunido, el presupuesto propuesto por la Junta Administradora tendrá vigencia provisional, hasta tanto la Asamblea se reúna. Las cuotas propuestas por la Junta Administradora serán obligatorias para los copropietarios hasta tanto la Asamblea disponga otra cosa.

Parágrafo transitorio.- La Corporación Club Lagos de Caujaral estará exenta del pago de expensas comunes ordinarias y extraordinarias durante un termino de tres (3) años contados a partir de la fecha en que se eleve a escritura pública el presente reglamento.

Art. 32.- CUOTAS EXTRAORDINARIAS: La Asamblea&nbsp de Copropietarios podrá decretar cuotas extraordinarias para gastos imprevistos que no pudieren ser atendidos con las reservas creadas para tal fin. El procedimiento para decretar las cuotas extraordinarias será el siguiente:

La administración presentará un presupuesto de las obras a realizar y se dividirá por el coeficiente de copropiedad fijado para cada uno de lo propietarios de los lotes o unidades privadas que conforman la asociación.&nbsp Para la aprobación de las cuotas extraordinarias se requerirá del voto favorable del 80% de los coeficientes de participación de los asistentes a la respectiva reunión de la Asamblea. Las cuotas extraordinarias serán aplicadas para cualquier reconstrucción o reposición inesperada, la reposición de alguna instalación en las propiedades comunales o de los equipos o elementos necesarios para su debido funcionamiento.

Art. 33.- FECHA DE VENCIMIENTO DE LAS CUOTAS: Las cuotas de sostenimiento se deberán cancelar por los ASOCIADOS los cinco (5) primeros días del mes según el tiempo estipulado, sean mensual, bimestral o trimestral.&nbsp Las cuotas extraordinarias aprobadas se deberán cancelar dentro de los diez (10) primeros días siguientes a la aprobación de dichas cuotas o en la fecha que estipule la Asamblea, lo cual debe quedar escrito o sentado en la respectiva Acta. Los nuevos propietarios pagarán su primera cuota el día primero&nbsp (1) del mes siguiente al que comience a serlo y la cuantía de su cuota será proporcional al número de meses que falten para terminar ese año.&nbsp Los propietarios tendrán un término de quince (15) días para reclamar contra los errores de la fijación de sus respectivas cuotas y si contra dicha fijación no hubiera reclamo escrito dentro del término indicado, la respectiva cuota quedará en firme y prestará mérito ejecutivo.&nbsp La mora en el pago de las cuotas causará un interés mensual equivalente a la tasa máxima legal autorizada para la fecha de pago o liquidación, los reclamos serán resueltos por las Junta Administradora.

Art. 34.- PAZ Y SALVO PARA LA TRANSFERENCIA DEL DOMINIO: A partir de la vigencia del presente reglamento, ningún propietario podrá transferir el derecho de dominio sobre el lote o lotes&nbsp o unidad de vivienda vinculados a la asociación, si no está totalmente a paz y salvo con la copropiedad por concepto de toda y cada una de sus obligaciones para con ella, originadas de su calidad PROPIETARIO, por consiguiente, la transferencia del predio o predios queda sujeta a la solución de tales obligaciones lo cual se comprobará en cada caso, con un certificado suscrito por el administrador de la Asociación.&nbsp Las obligaciones pendientes a la muerte de un PROPIETARIO, se transmitirán a su cónyuge sobreviviente, herederos, legatarios o acreedores y la copropiedad&nbsp podrá&nbsp hacerlas&nbsp efectivas&nbsp a&nbsp su vencimiento en el caso que notificados por ella, no lo atiendan oportunamente. Si un nuevo propietario adquiere un inmueble o lote que no esté a Paz y Salvo con la copropiedad, este nuevo propietario puede asumir dicha deuda, pues queda clara y expresamente establecido que las obligaciones&nbsp contenidas en este estatuto a cargo de los propietarios, se refiere a los propietarios vigentes en los registros inmobiliarias en la fecha en que se vayan a cobrar.

 

CAPÍTULO VI

ASAMBLEA GENERAL DE COPROPIETARIOS - REPRESENTACIÓN REUNIÓN - QUÓRUM Y PODER DECISORIO - REUNIONES EXTRAORDINARIAS - QUÓRUM CALIFICADO

 

Art. 35.- ASAMBLEA GENERAL DE COPROPIETARIOS: Es el órgano supremo, de la expresión de la voluntad de la copropiedad, sus decisiones y facultades se ceñirán a los presentes reglamentos y la ley. Las determinaciones adoptadas válidamente por este organismo, obligan a todas las personas que habiten o permanezcan en la Unidad Inmobiliaria Cerrada, deberán cumplir los reglamentos y normas de convivencia, contribuirán a los gastos y expensas establecidas, conforme a principios de justicia y equidad, acatarán a las autoridades responsables del manejo de la agrupación y cumplirán sus órdenes, y también obrarán en forma solidaria y humanitaria con las demás personas, protegiendo el espacio público interno y adyacente.

Art. 36.- INTEGRACION: La Asamblea General de Copropietarios la integran, con derecho a voz y voto, todos los copropietarios o sus representantes debidamente acreditados y que en la fecha de la respectiva reunión tengan título de propiedad sobre una o más unidades separadas, de acuerdo con los datos que arroje el libro de la Matrícula Individual de cada copropiedad que deberá llevarse y actualizarse por lo menos dos veces al año.

Art. 37.- Cada propietario votará en la asamblea en&nbsp proporción a su factor o coeficiente de participación para votación, de conformidad con lo establecido en el artículo 26.

Parágrafo.- Quienes se hallen en mora de pagar las cuotas ordinarias o extraordinarias decretadas por la asamblea, quedan temporalmente privados del ejercicio de sus votos hasta que se pongan a paz y salvo por tal concepto, salvo en las decisiones que requieran mayoría calificada (artículo 46 Ley 675/01), las cuales se tomarán,&nbsp con el 51% de los coeficientes de votación a paz y salvo al mes anterior a la asamblea, sin perjuicio del quórum requerido por ley.

Art. 38.- Representación: La asistencia a la asamblea será personal o por medio de representante legal que lo será:

  1. La persona que presente poder especial para la reunión respectiva, el cual puede otorgarse a otro propietario o a un tercero, o poder otorgado por escritura pública a cualquier persona.&nbsp Para que un representante pueda delegar, se requiere facultad expresa para ello, en el mismo poder.
  2. La persona que exhiba documento auténtico, de representante frente a la comunidad de copropietarios, cuando sobre una misma unidad exista el cuasi-contrato de comunidad, o se acredite ser albacea o administrador, de una sucesión líquida, o simple representante de todos o la mayoría de los herederos.
  3. Los representantes legales de personas jurídicas propietarias.

Art. 39.- Reunión, quórum y poder decisorio: La asamblea se reunirá ordinariamente por lo menos una vez al año, en el mes de Marzo de cada año, el día, hora y en el lugar previsto en la convocatoria.

Parágrafo.- Obligatoriamente habrá previa citación del administrador, con antelación no menor de quince (15) días calendario, mediante aviso fijado en la puerta principal de acceso a la asociación. Además, por carta individual dirigida a cada propietario a la dirección que aparezca en la matrícula individual, o por aviso general de citación publicado en un periódico de amplia circulación en la ciudad de Barranquilla. Cuando no fuere convocada dentro del término antes expresado, la asamblea se reunirá por derecho propio el primer día hábil del mes de abril siguiente al vencimiento del respectivo período presupuestal a las cinco de la tarde (5:00 p.m.) en el domicilio de la persona jurídica.

Si no fuere posible en este lugar, la asamblea determinará soberanamente su sitio de reunión.

Art. 40.- QUORUM: Salvo lo que en materia de decisión y quórum dispongan las leyes, decretos y reglamentos para casos especiales, la Asamblea General de Copropietarios deliberará con un número plural de personas que representen por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) del total de los factores o coeficiente de participación.&nbsp Las decisiones se adoptarán por la mayoría de los votos asistentes.

Art. 41.- Si convocada la asamblea ésta no sesiona por falta de quórum, se citará para una nueva reunión que sesionará y decidirá válidamente al tercer día hábil siguiente al de la convocatoria inicial con un número plural de propietarios por mayoría de votos, cualquiera que sea la cantidad de factores de participación representados en la reunión,

Art. 42.- Reuniones extraordinarias: Las habrá cuando las convoque el administrador, por orden de la Junta de Administración, o la junta misma, o el revisor fiscal, o un número de copropietarios cuyos coeficientes representen por lo menos la quinta parte de los coeficientes de copropiedad para votación. (Art. 26)

Parágrafo.- En la citación se expresará el motivo de la reunión so pena de invalidez, y se seguirá el mismo procedimiento, quórum y poder decisorio ordenado para las reuniones ordinarias.

Art. 43.- Si convocada la asamblea a que se refiere el artículo anterior, ésta no se lleva a cabo por falta de quórum, se citará a otra reunión bajo los mismos parámetros del artículo 38 de este reglamento.

Art. 44.- Establecido el quórum, la Asamblea de Copropietarios quedará instalada y, en ella actuarán como presidente el elegido por la Asamblea y como secretario el Administrador.

Art. 45.- Las decisiones de la asamblea deberán constar en un libro de actas debidamente rubricado y numerado en forma consecutiva.&nbsp La asamblea podrá nombrar una comisión de copropietarios para que en su nombre lean y verifiquen la redacción del acta de reunión respectiva dentro de los quince (15) días hábiles siguientes a la celebración de la asamblea. Dichas actas, cuyas firmas se presumen auténticas, hacen plena prueba de los hechos y actos contenidos en ellas. Las copias de tales actas con las solas firmas del presidente y del secretario que se presumen auténticas, hacen prueba conforme a la ley.

Art. 46.- Son funciones de la Asamblea General de Propietarios:

  1. Elegir a los miembros principales y suplentes (personales) de la Junta Administradora.
  2. Decidir sobre las reformas al presente reglamento, con las mayorías impuestas por la ley y este reglamento.
  3. Organizar la administración general de la asociación, las áreas comunes y velar por el cumplimiento que la Junta Administradora y el administrador estén dando a las normas que rigen la UNIDAD INMOBILIARIA CERRADA.
  4. Elegir para el respectivo período al revisor fiscal y su suplente y fijar su remuneración, en caso de requerirse.
  5. Establecer la obligatoriedad de algunas reservas legales o voluntarias en la cuantía y forma que la ley o asamblea estimen necesario.
  6. Aprobar los balances de cada ejercicio, el presupuesto para la próxima vigencia, y la aplicación del producto de las áreas comunes rentables o de las reservas de la copropiedad o de incrementar el fondo de imprevistos, cuando fuere el caso.
  7. Ejercer la vigilancia y control sobre los organismos de gobierno de la copropiedad y exigirles el cumplimiento de sus funciones y obligaciones.
  8. Decretar contribuciones extraordinarias, con las limitaciones que impone la ley.
  9. Decidir la desafectación de bienes comunes no esenciales y autorizar su venta o división, cuando fuere el caso, y decidir, en caso de duda, sobre el carácter esencial o no de un bien común.
  10. Son funciones de la Asamblea General, además de las anteriores, acordar las expensas comunes ordinarias y extraordinarias destinadas a la administración, mantenimiento, conservación y reparación de las áreas, bienes y servicios de uso común.
  11. Nombrar y remover libremente a los miembros del comité de convivencia para períodos de un (1) año, función que podrá ser delegada a la Junta Administradora.
  12. Aprobar la disolución y liquidación de la persona jurídica.

 

CAPÍTULO VII

JUNTA ADMINISTRADORA - INTEGRACIÓN Y FORMA DE ELECCIÓN - SESIONES Y QUÓRUM - ACTAS DE LA JUNTA - FUNCIONES

 

Art. 47.- Integración y forma de elección: Anualmente la Asamblea de Copropietarios elegirá por votación secreta, por el sistema de cociente electoral la Junta Administradora, la cual estará integrada por siete (7) miembros principales y siete (7) suplentes personales para un período de un (1) año, contado a partir de la reunión de la Asamblea General Ordinaria respectiva.&nbsp Los miembros elegidos deberán ser copropietarios y en ningún caso mandatarios de personas titulares del dominio.

Parágrafo primero.- Los miembros de la junta ejercerán sus cargos ad honorem, toda vez que, actúan con un mandato tendiente al bien común, en el cual deberán inspirarse todas sus intervenciones y decisiones.

Parágrafo segundo.- La Junta Administradora nombrará de los miembros que la integran, al presidente, vicepresidente, al secretario y al tesorero.

Parágrafo tercero.- La Corporación Club Caujaral tendrá por derecho propio un puesto como miembro principal de la Junta Administradora.

Art. 48.- Sesiones y quórum: Para las reuniones de la Junta de Administración formará quórum la asistencia de por lo menos cuatro de sus miembros, principales o suplentes.&nbsp La junta se reunirá ordinariamente por lo menos una vez al mes en cumplimiento del calendario anual que debe programarse en su primera sesión ordinaria de la junta o en los días que ella misma señale y extraordinariamente cuando sea convocada con tal carácter por el presidente de la Junta Administradora, a iniciativa propia, o a solicitud de por lo menos tres de sus miembros; las sesiones serán presididas por el presidente, y las decisiones serán tomadas por la mayoría absoluta de sus asistentes.&nbsp Cuando un miembro de la Junta Administradora dejare de concurrir a más de cuatro (4) sesiones consecutivas sin justa causa, estando en la ciudad, los miembros restantes de la junta, en su reemplazo, llamarán al suplente para el resto del período.

Art. 49.- Actos de la junta: De todas las reuniones de la junta se dejará constancia en actas que se extenderá en orden cronológico en un libro de actas.&nbsp En ellas se deberá dejar constancia de la fecha y hora de la reunión y lista de los asistentes como de todos los asuntos tratados y las decisiones tomadas. Dichas actas deberán firmarse por quien presida la junta, y el secretario, una vez aprobada el acta por la junta.

Art. 50.- Funciones: La Junta Administradora tendrá las siguientes funciones:

  1. Informar anualmente y además cuando sea conveniente a la Asamblea de Copropietarios sobre todo lo relacionado con las cuentas e informes que presenten el administrador y el tesorero, especialmente acerca del presupuesto de gastos e ingresos que ha de presentar cada año el tesorero de la junta.
  2. Convocar a la asamblea a reunión ordinaria y extraordinaria en los casos previstos en estos reglamentos o cuando lo estime conveniente.
  3. Reglamentar los deberes de la misma Junta Administradora, los del presidente y demás funcionarios o empleados.
  4. Decretar la sanción de cualquier copropietario que deje de cumplir con los deberes que le imponen estos reglamentos.
  5. Crear los Comités Asesores que juzgue necesarios, reglamentarlos y asignarles sus funciones.
  6. Nombrar el administrador y los empleados necesarios para ejercer los cargos que hayan sido creados por la asamblea y fijarles sus respectivas remuneraciones.
  7. Ejercer las funciones relativas a las reformas y reparaciones de los bienes comunes.
  8. Vigilar la administración en general de la copropiedad y dictar los reglamentos internos para que se mantenga el orden, la armonía entre los copropietarios y la correcta dirección y administración de la copropiedad.
  9. Autorizar al administrador para que haga las reparaciones materiales de carácter urgente para conservar la higiene, seguridad y debida utilización de la copropiedad, cuando no hubiera partida aprobada para tal efecto en el presupuesto, o bien ordenar directamente estas reparaciones, con las limitaciones establecidas en los estatutos.
  10. Reglamentar el valor máximo de los gastos de cada operación que puede efectuar el administrador.
  11. Adoptar las medidas de orden interno necesarias para el adecuado registro, manejo, uso, protección o disposición de los fondos u otros bienes pertenecientes a la copropiedad.
  12. Decidir y dar orden al presidente de la junta o al administrador para iniciar acciones judiciales pertenecientes a la copropiedad, en razón al régimen de la ley 675 de 2001, al cual se encuentra acogida la asociación.
  13. Reglamentar el manejo de los fondos de la copropiedad y los procedimientos para la apertura de cuentas, firmas de cheques, órdenes de compra y pago; y en general de todas aquellas operaciones que se deriven de los ingresos y egresos de dineros de la agrupación.
  14. Ejercer las funciones que le delegue la asamblea y cumplir y hacer cumplir las prescripciones de ésta.
  15. Autorizar los contratos que superen las atribuciones del Presidente de la Junta Administradora.

 

CAPÍTULO VIII

EL PRESIDENTE - DELEGACIÓN DE LA REPRESENTACIÓN –

 

FUNCIONES DEL PRESIDENTE - EL VICEPRESIDENTE -

EL SECRETARIO - EL TESORERO

Art. 51.- Del presidente: El presidente de la Junta Administradora, elegido por la misma, de conformidad con lo prescrito en estos reglamentos, dirigirá las finanzas de la asociación, con facultad para autorizar contratos hasta por la suma de veinte (20) salarios mínimos mensuales vigentes.

Art. 52.- Funciones del presidente: Son las funciones del presidente:

&nbsp

  1. Elaborar el orden del día de las respectivas sesiones y dirigirlas, tanto de las Asambleas de Copropietarios, como de la Junta Administradora.
  2. Convocar a los Copropietarios a la Asamblea General y citar a los miembros de la Junta Administradora, tanto a sesiones ordinarias como extraordinarias, señalando con la debida anticipación el día, hora y el lugar, según lo establecido en estos reglamentos.
  3. Velar porque los comités y funcionarios designados cumplan con sus obligaciones.
  4. Todas las demás que le corresponden por la ley o los presentes reglamentos.


Art. 53.- El vicepresidente: El Vicepresidente de la agrupación elegido igualmente por la Junta Administradora, además de cooperar con el presidente y de asesorarlo en todas las funciones de su cargo, lo reemplazará en sus faltas temporales o absolutas.

Art. 54.- El secretario: El secretario de la Junta Administradora tendrá las siguientes funciones:

  1. Llevar y conservar los libros de actas de la Asamblea de Copropietarios y de la Junta Administradora
  2. Mantener a disposición de los copropietarios las actas de la Asamblea General.
  3. Las demás de su cargo y aquéllas que le asignen el presidente o la Junta Administradora.


Art. 55.- El tesorero: Son funciones del tesorero, las siguientes:

  1. Presentar a la Junta Administradora, con destino a la Asamblea General Ordinaria de Copropietarios, un presupuesto detallado de los Ingresos y Egresos necesarios para el mantenimiento y funcionamiento de los bienes y zonas comunes, para la vigencia siguiente:
  2. Presentar a la Junta Administradora, con destino a la Asamblea General Ordinaria de Copropietarios, un Estado Financiero o Balance General del ejercicio anterior, adjuntándole sus recomendaciones y orientaciones financieras para la vigencia siguiente.
  3. Asegurar que los recaudos, manejo y pagos de los fondos de la asociación se realicen correcta y oportunamente.
  4. Rendir informes al revisor fiscal, cuando éste lo solicite.
  5. Asegurar que se mantenga actualizado el inventario de todos los bienes de la asociación y hacer entrega de ellos a quien se designe como sucesor.
  6. Las demás que le encomiende la Junta Administradora.

 

CAPITULO IX

ADMINISTRADOR – FUNCIONES

 

MATRÍCULA INDIVIDUAL DE LA PROPIEDAD –

REMUNERACIÓN.

Art. 56.- Representación Legal: La representación legal de la Asociación la tendrá el administrador designado por la Junta Administradora y un suplente miembro de la Junta Administradora también designado por esta, que lo reemplazara en sus ausencias temporales y absolutas.

Art. 57.- Funciones: El administrador designado por la Junta Administradora, para período de un (1) año, puede ser persona natural o jurídica, y en el segundo caso actuará por conducto de su representante legal, propietario de unidad privada o tercero; es ejecutor de las funciones de dirección y administración que reciba de la Junta Administradora y tiene las siguientes funciones:

  1. Ejecutar y hacer cumplir las disposiciones de los presentes reglamentos, las de la Junta Administradora y de las normas legales que establezcan modificaciones a los reglamentos o a lo dispuesto por los mencionados órganos de la copropiedad.
  2. Representar judicial y extrajudicialmente a la persona jurídica y conceder poderes especiales para tales fines, cuando así sea necesario.
  3. En defecto de la Junta Administradora, convocar la asamblea a su reunión ordinaria anual, antes de que termine el mes de marzo y someter a su aprobación el informe general de actividades del año anterior y un análisis del presupuesto de gastos e ingresos o para el nuevo ejercicio anual con destino a la conservación, reparación, reposición y administración de los bienes comunes.
  4. Llevar los libros de contabilidad, suministrar todos los reportes contables necesarios y atender la correspondencia relativa a la copropiedad.
  5. Contratar, previa autorización de la Junta Administradora, el personal necesario para la vigilancia, aseo, mantenimiento y operación de la copropiedad y mantenerlo bajo su directa dependencia y responsabilidad.
  6. Contratar con otras personas jurídicas y, previa autorización de la Junta Administradora los servicios a que se refiere el literal anterior, cuando así lo considere la junta, no excediendo el presupuesto aprobado para tal efecto por la asamblea.
  7. Representar directamente a la copropiedad en todo acto en relación con terceros, con autorización de la junta.
  8. Contratar y mantener vigentes los seguros previstos, en estos reglamentos y en su caso, gestionar las indemnizaciones provenientes de dichos seguros, según decisiones previas de la junta.
  9. Disciplinar el uso de los bienes comunes de manera que esté al servicio de todos los copropietarios u ocupantes legítimos y cuidar del correcto funcionamiento, uso y conservación de los bienes de propiedad común.
  10. Tomar las medidas necesarias que demanden la existencia, seguridad, integridad y salubridad de la copropiedad y sus habitantes.
  11. Efectuar correctamente las mejoras y reparaciones de carácter general ordenadas por la asamblea, y también las de carácter urgente, debiendo en todo caso conseguir autorización de la Junta Administradora, si no hubiere autorización de la asamblea o no existiera partida suficiente en el presupuesto.
  12. Cobrar directamente, o si hubiere mora, en forma coactiva por los medios y de la manera que estos reglamentos y la ley establezcan, las cuotas ordinarias y extraordinarias que la Asamblea General hubiera aprobado.
  13. Producir el título ejecutivo contra el propietario renuente o moroso al pago de sus cuotas para las expensas comunes.
  14. Hacer por cuenta de la copropiedad los pagos que sean procedentes, con el cargo al presupuesto aprobado, evitando que ellos se hagan morosos.
  15. Cuidar diligentemente que cada propietario u ocupante use su unidad de dominio privado en la forma prevista en estos reglamentos, y aplicar, en caso de infracción a las normas aquí previstas para su uso, las sanciones que autorice la asamblea, lo mismo que hacer la solicitud de imposición de multas de que trata la ley.
  16. Protocolizar las reformas a los reglamentos aprobados por la Asamblea General de Propietarios, y aquellos actos o documentos para los cuales se requiera esta formalidad.
  17. Ejercer con relación al inmueble todas las actividades que no estándole prohibidas legal o estatutariamente, se acostumbre asignar a los administradores de bienes sujetos al régimen de propiedad horizontal, solucionando así los vacíos y contraindicaciones que resultaron en estos reglamentos.
  18. Notificar a los propietarios de los bienes privados, por los medios que señale este reglamento de las sanciones impuestas en su contra por la Junta Administradora, una vez se encuentren ejecutoriadas.


Parágrafo. – Atribuciones: El administrador en ejercicio de sus funciones tendrá facultades para contratar u obligar a la asociación hasta diez (10) salarios mínimos mensuales vigentes.

Art. 58.- Expirado el período del administrador, sin que la Junta Administradora por delegación de aquélla lo reelija, deberá continuar en el ejercicio de sus funciones hasta la nueva disposición y haga entrega de su cargo.

Art. 59.- Matrícula individual de propiedad: Una de las obligaciones principales del administrador es la apertura y actualización de la matrícula individual de cada una de las propiedades privadas.&nbsp Sus pautas generales son:

  1. Identidad física: Al abrirse la matrícula, cada propietario se identificará por su nomenclatura interna, casa, área superficiaria y área construida, coeficiente, destinación específica y número del teléfono.
  2. Identidad jurídica: Nombre del propietario, y si éste es una persona jurídica, el de su representante legal, título de propiedad por su número, fecha y notaría.
  3. Tenencia: En caso de arrendamiento o comodato, todos los datos esenciales del documento público o privado en que consta el contrato; el nombre del nuevo propietario, del usufructuario, del fideicomitente o del fideicomisario, según el caso.
  4. Representante: Nombre del administrador, apoderados generales o especiales, albaceas o secuestres, identificando su nombre y su título.
  5. El procedimiento a elegir por el administrador, debe permitir el conocimiento inmediato de la descripción física, la historia jurídica, representación, y todos los actos y contratos relacionados con la propiedad, posesión, tenencia y uso de la propiedad privada.

Art. 60.- Remuneración: El ejercicio de las funciones del administrador es remunerado.&nbsp Esta remuneración será fijada por la Junta Administradora, para todo el ejercicio presupuestal que ella someta a aprobación de la asamblea.

 

CAPÍTULO X

EL REVISOR FISCAL - NOMBRAMIENTO –


INCOMPATIBILIDAD


Art. 61.- Nombramiento: La copropiedad tendrá un revisor fiscal de libre nombramiento y remoción por la Asamblea de Copropietarios para períodos de un (1) año.

Art. 62.- Incompatibilidad: El Revisor no podrá ser socio del administrador, ni de los miembros de la Junta&nbsp Administradora ni pariente de éstos dentro del cuarto grado de consanguinidad o segundo de afinidad, ni empleado de negocios de los miembros de la Junta Administradora, o del administrador, pero podrá ser o no copropietario.

Art. 63.- Funciones: Son funciones del revisor fiscal:

  1. Señalar el sistema de contabilidad que ha de llevarse en la copropiedad, en un todo de acuerdo con la Junta Administradora.
  2. Revisar y controlar los pagos, los ingresos y demás operaciones que realice el tesorero, el administrador, o quien se encuentre facultado para hacerlo.
  3. Controlar que las operaciones y los actos de administración se ajusten a las disposiciones de la ley, de los reglamentos, de la asamblea, y de la Junta&nbsp Administradora.
  4. Informar a la asamblea sobre el examen de las cuentas de la Junta Administradora.
  5. Todas las demás previstas en la ley 43 de 1.990 y en las normas que regulen la revisorías fiscales.

 

CAPÍTULO XI

SOLUCIÓN DE CONFLICTOS.

 

Art. 64.- PROCEDIMIENTO PREVIO AL ARBITRAMENTO: Antes de acudir al tribunal de arbitramento en los términos de la cláusula compromisoria que en este reglamento se establece, los copropietarios de la asociación podrán solicitar la intervención en la solución de sus conflictos entre sí, o con ocasión del ejercicio de sus derechos y deberes, a un comité de convivencia, quien tendrá facultades de amigable componedor.


Art. 65.- Comité de Convivencia: Cuando se presente una controversia que pueda surgir con ocasión de la vida de la asociación, su solución se podrá intentar mediante la intervención de un comité de convivencia conformado por tres (3) copropietarios quienes son elegidos por períodos de un (1) año, el cual intentará presentar fórmulas de arreglo, orientadas a dirimir las controversias y a fortalecer las relaciones de vecindad. Las consideraciones de este comité se consignarán en un acta, suscrita por las partes y por los miembros del comité y la participación en él será ad-honorem.

Art. 66.- Mecanismos Alternos de Solución de Conflictos: Las partes podrán acudir, para la solución de conflictos a los mecanismos alternos, de acuerdo a las normas legales que regulan la materia.

 

CAPITULO XII

DE LAS SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS

 

Art. 67.- CLAUSULA COMPROMISORIA: Todas las diferencias o litigios que existan entre la “ASOCIACION DE COPROPIETARIOS DE LA URBANIZACION LOMAS DE CAUJARAL – UNIDAD INMOBILIARIA CERRADA” y sus Asociados o entre estos mismos o con sus órganos de administración con ocasión de su vinculación a la Asociación o que directa o indirectamente tenga como causa o efecto ésta, se resolverán a través de un tribunal de Arbitramento Institucional que decidirá en derecho, el cual estará conformado por tres (3) árbitros. El tribunal se integrara y funcionara de acuerdo a lo estipulado en el Reglamento del Centro de Conciliación y Arbitraje de la Cámara de Comercio de Barranquilla, Entidad que supletivamente designara los árbitros.

Art. 68.- SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS: El incumplimiento de las sanciones no pecuniarias que tengan su consagración en la ley 675 del 2.001 o en este reglamento por parte de los propietarios, tenedores a cualquier título o terceros que deban responder por estos bienes, generará las siguientes sanciones, previo requerimiento escrito y sin perjuicio de las acciones legales que en contra de el se tomen.

a) Publicación en lugares de amplia circulación de la urbanización del hecho o acto que origina la sanción con identificación del infractor.

b) Imposición de multas al infractor las cuales podrán ser sucesivas mientras persista el incumplimiento, que en ningún caso podrán ser superior cada una al valor de dos (2) veces las expensas necesarias mensuales y sumadas no podrán exceder a diez (10) veces el valor de dichas expensas.

c) Restricción al uso y goce de bienes de uso común no esenciales.

Art. 69.- COMPETENCIA Y PROCEDIMIENTO: Compete a la Junta Administradora la aplicación de dichas sanciones previo el agotamiento del siguiente procedimiento:

  1. Conocida la violación a las disposiciones legales y al reglamento de Propiedad Horizontal, se debe abrir la correspondiente investigación por el término de 10 días calendario, prorrogables por 10 días mas, a solicitud de cualquier propietario o de oficio si la violación es de notorio conocimiento, en este último caso se debe comunicar al agraviado para que se haga parte en la investigación.
  2. Se deberá comunicar por escrito al infractor, la iniciación de la investigación y solicitar el envío de sus descargos con las pruebas que desee hacer valer, para lo cual se le concederá un plazo de cuatro (4) días calendario. Esta comunicación también deberá ser fijada en un lugar visible para los residentes del edificio, con el fin de garantizar el conocimiento del procedimiento tanto al infractor como a los afectados.
  3. Vencido este término, la Junta Administradora abrirá la investigación a pruebas, por diez (10) días, prorrogables por siete (7) mas, en las que se allegarán todas aquellas que se consideren pertinentes para el esclarecimiento de los hechos, tales como declaraciones de parte, testimonios, documentos, inspecciones oculares con o sin peritos, etc.
  4. Vencido el término probatorio, las partes en conflicto, si lo consideran pertinente, enviarán a la Junta Administradora documento que contenga sus conceptos finales sobre la investigación, dentro de los&nbsp dos (2) días siguientes a la práctica de la última prueba.
  5. Una vez practicadas todas las pruebas o vencido el término de la investigación, la Junta&nbsp Administradora analizará el expediente y deberá mediante resolución motivada, adoptar las decisiones del caso ya sea absolviendo al denunciado o declarando su responsabilidad, aplicando en este caso cualquiera de las sanciones anteriormente determinada que considere aplicables.
  6. Para imposición de las sanciones se deberán respetar no solo el procedimiento enunciado, sino el debido proceso, el Derecho de defensa, contradicción e impugnación. Igualmente se deberá valorar la gravedad del acto, la intención del mismo, la imprudencia o negligencia, la reincidencia así como las circunstancias atenuantes.


Art. 70.- CONDUCTAS SANCIONABLES Y SANCIONES APLICABLES:

  1. Quién de a las unidades privadas una destinación contraria a la establecida en el reglamento, incurrirá en multa que oscilará entre una (1) y dos (2) veces el valor de su propia expensa mensual, sin perjuicio de que deba dar la destinación a la que está obligado.
  2. Quien no ejecute oportunamente las reparaciones de su respectivo bien de dominio particular, causando perjuicio a la copropiedad o a otro bien de dominio particular, incurrirá en multas mensuales sucesivas que oscilaran entre media (1/2) y una (1) cuota mensual de administración, hasta tanto efectúe la reparación a que está obligado.
  3. Propietario o tenedor que no dé aviso a la administración de la persona que queda con la responsabilidad del bien, dirección y teléfono para la atención de casos de emergencia, ocasionándose algún daño por esta omisión incurrirá en multa de media (1/2) cuota mensual y estará obligado a reparar los daños causados en su integridad, sino se produce el daño, incurrirá en requerimiento público (publicación) de su actitud, por la primera vez y en caso de reincidencia en multa de media (1/2) cuota mensual de sostenimiento.
  4. Quién no ponga el máximo de diligencia en la conservación y cuidado de los bienes comunes y por ello le ocasione maltrato o daño, en el primer caso será amonestado públicamente, por segunda ocasión, multado con media (1/2) cuota mensual. En el caso que se destruya el bien, incurrirá en multa que oscilará entre media (1/2) y una (1) cuota mensual, sin perjuicio del deber de restituirlo.
  5. Quien coloque avisos o letreros en las fachadas de los edificios o residencias que alteren su armonía y sin el permiso de la Junta, incurrirá en multa de media (1/2) cuota mensual, sin perjuicio de la obligación de retirar el aviso o letrero y restituir el área común que pudo haber alterado.
  6. Quien conecte los circuitos eléctricos o hidráulicos de las áreas privadas a los circuitos eléctricos o hidráulicos de las zonas comunes o a la planta eléctrica auxiliar, sin tener derecho a ello, incurrirá en sanción de multa que oscilará entre una (1) y dos (2) cuotas mensuales.

Art. 71: DE LAS SANCIONES E INDEMNIZACIONES: La mora en el pago de las cuotas ordinarias o extraordinarias o de las multas o indemnizaciones de que trata este Reglamento, causará intereses de mora a al tasa prevista en el Código de Comercio, vale decir, al doble del interés corriente bancario a partir de la fecha en que haya quedado exigible cada cuota o indemnización, sin que al efecto se necesite previo requerimiento o declaratoria de mora.

Parágrafo: Para tales efectos las cuotas ordinarias se causan el primero de cada es y deben pagarse dentro de los siguientes cinco (5) días hábiles; las cuotas extraordinarias se causan el día en que sean decretadas y serán pagadas hasta la fecha máxima indicada en Decreto pertinente; las indemnizaciones o multas se causan en la fecha de resolución que las imponen y se pagarán hasta la fecha máxima indicada para ello en dicha disposición.

Art. 72.- OTRAS SANCIONES: La Junta Administradora puede sancionar a los copropietarios con la privación temporal de algunos servicios no esenciales&nbsp por causa de violación a las normas de este reglamento relativo a tales servicios o al uso de ciertos bienes comunes.

Art. 73.- TITULO EJECUTIVO: Constituye título suficiente para acudir a la jurisdicción civil, la certificación expedida por el administrador sobre la cuantía de las obligaciones vencidas, sin mas exigencias.

&nbspArt. 74.- EXIGIBILIDAD: Las sanciones y multas impuestas por la Junta Administradora que se ciña a lo aquí estipulado, serán exigibles judicial y ejecutivamente. En caso de renuencia por incumplimiento de las sanciones, el administrador recurrirá al Juez competente para que mediante el procedimiento pertinente aplique dichas sanciones, sin perjuicio de aquellas otras que sobrevengan o se soliciten como subsidiaria de la sanción inicial. Es obligación de los propietarios sancionados la de recibir y firmar la copia del acta en la cual se decrete la sanción; en caso de renuencia se recurrirá a dos (2) testigos que presencien el hecho, los cuales dejarán constancia de la negativa. Una vez notificadas las sanciones al infractor, tienen efecto inmediato. Las multas, en cambio, deberán ser canceladas dentro de los diez (10) calendario siguientes al de la notificación de la resolución. Vencido este plazo, se aplicarán los intereses de mora enunciados en el artículo 13 parágrafo 2º&nbsp de este reglamento.&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp &nbsp

Art. 75.- CONDUCTAS GRAVES: Se considera de excepcional gravedad, que acarrea el máximo rigor en las sanciones:

 

  1. El cambio de destinación o la subdivisión de la respectiva unidad privada, sin el lleno de las formalidades aquí previstas.
  2. El no cumplimiento de las decisiones o resoluciones de la Junta de Administración.
  3. El no pago oportuno de las cuotas ordinarias o extraordinarias de sostenimiento.
  4. La utilización de bienes o zonas comunes sin la autorización de la Junta Administradora o de la Asamblea General.
  5. La ocupación, invasión, alteración o modificación de zonas o bienes comunes.
  6. La colocación de afiches, avisos o propaganda no autorizada por la Junta Administradora.
  7. Atentar dentro de las unidades privadas, o zonas comunes o en la llamada zona comunal, contra las buenas costumbres, y la moral pública.

 

CAPITULO XIII

COMITÉ DE CONTROL DE URBANISMO, ARQUITECTURA Y MEDIO AMBIENTE

 

Art. 76.- NOMBRAMIENTO: Este comité será un órgano permanente, de asesoria y soporte de la Junta Administradora y tendrá a su cargo la elaboración de los conceptos que en el tema de urbanismo, arquitectura y medio ambiente, sean necesarios elaborar para las aprobaciones de las decisiones que la junta administradora deba tomar, según la ley y estos reglamentos sobre dichos temas.

Art. 77.- CONFORMACION: Estará conformado por tres personas naturales o jurídicas especializadas o con relación en los temas bajo su control.

Art. 78.- FUNCIONES: Este comité deberá:

1) Verificar el cumplimiento de todas las limitaciones y control a la propiedad privada establecido e este reglamento, así como las disposiciones del plan de ordenamiento territorial, uso de suelo y normas de planeación del Municipio de Puerto Colombia.

2) Velar por que ningún edificio, paredilla, cerca u otra clase de estructura pueda iniciarse ni construirse o conservarse en las propiedades, ni adelantarse ninguna edificación exterior, ni reformarse una unidad de dominio privado o variarse su localización respecto a la topografía y de las edificaciones vecinas sin la aprobación de la Junta Administradora de la asociación.

En caso de que ni la Junta, ni el Comité haya aprobado o desaprobado el diseño y la localización solicitadas, dentro de los treinta (30) días siguientes antes a la fecha de entrega de la solicitud, se entenderá que el interesado ha cumplido a cabalidad con la exigencia contenida en este Artículo.

Art. 79.- MANTENIMIENTO EXTERIOR: A solicitud de cualquier propietario, la Asociación podrá encargarse del mantenimiento exterior de su lote o unidad de vivienda, sujetos al pago de las cuotas que para el efecto se fijen.&nbsp&nbsp Mantenimiento que podrá consistir en la reparación, reposición y cuidado de techos, pintura de paredes, exteriores, drenajes, árboles, grama, sardineles y otras partes exteriores.&nbsp El costo de este mantenimiento será cobrado al respectivo propietario y su pago se haría al a presentación de la respectiva factura, quedando entendido que la mora en el pago producirá las consecuencias indicadas, para la mora de las cuotas de administración.

Art. 80.- NOTIFICACIONES: Toda notificación en nombre de la asociación se entenderá surtida al vencerse diez (10) días contenidos a partir de la fecha en que haya sido puesta al correo por carta certificada, los propietarios que se ausenten de Barranquilla, registrarán en la Secretaría de la Asociación su propia dirección o la de su representante en Colombia, para que allí se les envíe la carta certificada, cuando en la Secretaría no se hubiere registrado ninguna dirección, la notificación se entenderá surtida al vencimiento de diez (10) días contados desde la fecha en que la comunicación respectiva se ponga a disposición del interesado en la Secretaría.

Art. 81.- DE LA CONTABILIDAD: La contabilidad de la copropiedad se llevará en libros debidamente registrados y foliados en la Cámara de Comercio de Barranquilla o en un Juzgado Civil Municipal de esta misma localidad y mediante prácticas y procedimientos técnicos de contabilidad.&nbsp Dentro de los diez (10) días hábiles anteriores a la reunión de la Asamblea General de Copropietarios, los libros, cuentas y balances de la Administración, estarán a disposición de todos los copropietarios o sus representantes debidamente acreditados en las oficinas de la Administración.

Art. 82.- INCLUSION DE NUEVAS ETAPAS DE LA URBANIZACION LOMAS DE CAUJARAL:&nbsp Estatutariamente queda plenamente establecido que este Reglamento cobija la posibilidad de incluir nuevas etapas de la urbanización de conformidad con lo autorizado en el artículo 7º de la ley 675 de 2001, que se anexarán mediante la escritura de constitución correspondiente en la que se cumplirán con las disposiciones establecidas en la norma precitada.

Art. 83.- SERVIDUMBRE: La Asociación y todos los Asociados autorizan por este instrumento las servidumbres que sin perjuicio para ella y las unidades de dominio privado sean necesarias para asegurar el normal funcionamiento de todas las instalaciones e infraestructura necesaria para la correcta prestación de los servicios públicos y todos aquellos necesarios para el normal y eficiente desarrollo de una convivencia sana.

Art. 84.- ENTREGA DE VIAS Y BIENES COMUNES A LA ASOCIACION: La Empresa Urbanizadora PARRISH & CIA. S.A., deja constancia expresa de que a la fecha de este instrumento ha entregado a la asociación las vías y redes de alcantarillado y los demás bienes comunes señalados en este reglamento y en consecuencia, de hoy en adelante su mantenimiento y conservación será atendida por todos los copropietarios en la forma y términos estipulados en los presentes estatutos.

Art. 85.- ESCRITURAS PUBLICAS Y REGISTRO: El presente instrumento público será elevado a escritura publica y registrado&nbsp en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, en todos los folios de matrícula inmobiliaria correspondientes a las unidades de dominio privado que conforman la copropiedad y los copropietarios&nbsp quedan en la obligación de citar la presente Escritura en todos los contratos que en lo sucesivo hagan sobre sus inmuebles, poniendo de presente a los contratantes la obligatoriedad de acogerse a los Estatutos aquí contenidos.

 

CAPÍTULO XIV

DISPOSICIONES FINALES

 

Art. 86.- SERVICIOS PÚBLICOS DOMICILIARIOS COMUNES: Los consumos de los servicios públicos domiciliarios de acueducto, energía y gas en las zonas comunes y el espacio público interno de la Unidad Inmobiliaria Cerrada serán pagados por los copropietarios y la asociación según lo establece la Ley 142 del 12 de julio de 1994 y el artículo 81 de la ley 675 de 2001.

Art. 87.- OBLIGACIÓN BASICA Y FUNDAMENTAL DE LA UNIDAD INMOBILIARIA CERRADA: La Unidad Inmobiliaria Cerrada, que se crea a partir de la fecha adquiere la obligación de mantener, reparar y mejorar permanentemente las zonas comunes y su espacio público interno. Los gastos que se ocasionen por estas actividades serán pagados equitativamente por los copropietarios y sus costos aprobados por la Asamblea General, justificándose su valor con los respectivos comprobantes.

Art. 88.- EDIFICIOS Y CONJUNTOS EN LA UNIDAD INMOBILIARIA CERRADA: Los edificios y/o conjuntos cerrados sujetos al régimen de propiedad horizontal que se encuentren ubicados dentro de la Unidad Inmobiliaria Cerrada Urbanización Lagos de Caujaral, tendrán su propio reglamento de copropiedad como presupuesto de gastos. Estos edificios contribuirán a las expensas comunes de la unidad inmobiliaria cerrada en la proporción que establezca este reglamento.

Art. 89.- REGIMEN LEGAL: En caso de incompatibilidad entre este reglamento de la Urbanización Lomas de Caujaral, Unidad Inmobiliaria Cerrada U.l.C., y las disposiciones legales, prevalecerán en todo caso estas últimas.&nbsp El reglamento empezará a regir a partir de la fecha de su protocolización como Escritura Pública.

 

CAPITULO XV

DISOLUCION

 

Art. 90.- DISOLUCION: La asociación se disolverá por decisión de la Asamblea General, de acuerdo con lo previsto en los presentes estatutos, pero en la convocatoria para la reunión extraordinaria que deba decidir la discusión, se indicarán las razones por las cuales se proyecta disolverla y la destinación que se proponga de las propiedades comunales, esta convocatoria deberá ser enviada por escrito a casa Asociado con treinta (30) días de anticipación, por lo menos a la fecha de la reunión. Se disolverá también por las causas indicadas en las Leyes y por orden de una autoridad competente.

Art. 91.- DESTINACION DE LOS BIENES AL DISOLVERSE LA ASOCIACION. Al disolverse la asociación, sus bienes raíces y muebles, serán transferidos a una Entidad Oficial de servicio público apropiado, o a una Entidad Privada sin ánimo de lucro, siempre que cualquiera de ellas persiga los mismos fines de la Asociación y los destinos a esos fines. No producirá efecto legal la transferencia de tales bienes que no se haya sujeto totalmente a las normas de los presentes Estatutos.